Président Délégué de la Société de Gestion Amberlake Partners, Jagdeep Kapoor pointe l’un des facteurs de différenciation de sa société : les produits d’investissements avec sous-jacent immobilier commercial.
Vous nous avez indiqué dans un précédent entretien que votre facteur de différenciation se trouve dans la création de produits financier liés à de l’immobilier commercial. Pouvez-vous nous en dire plus ?
Effectivement, les investisseurs à la recherche de rendement n’ont que très peu de solutions dans cet environnement de taux base et d’accélération de l’inflation. C’est pourquoi chez Amberlake Partners, nous créons nos propres produits d’investissement avec sous-jacent immobilier commercial.
D’après notre expérience, l’offre d’investissement en immobilier commercial est assez peu représentée dans le cadre de la gestion de patrimoine de clients privés. Il s’agit pour nous de mettre à leur portée une offre de niveau institutionnel.
Quelle est votre expérience dans le domaine ?
J’ai pour ma part une expérience de 23 ans dans l’immobilier commercial. J’ai durant ma carrière participé à un volume de transaction de 7,7 milliards en Europe de l’Ouest. Ainsi, j’ai maintenant accès à des transactions généralement réservées aux institutionnels. Mes clients étaient entre autres des fonds de pension. Chez Amberlake Partners, nous avons la possibilité de bénéficier de ces opportunités d’investissement et grâce à la titrisation, de les inclure dans les portefeuilles de nos clients sous gestion.
Pourriez-vous nous donner un exemple de transaction type ?
Bien sûr, ma stratégie a toujours été le Sale and leaseback. Nous nous adressons à des grandes sociétés, ayant un très bon profil de crédit, et leur proposons de racheter leurs bâtiments afin qu’il puisse les occuper en location par la suite. Cela leur permet d’avoir accès à des liquidités qu’ils peuvent réinvestir dans leurs activités principales. Ces futurs locataires, s’engagent toujours sur un bail d’une longue durée, généralement supérieur à 10 ans, et le loyer fixé est indexé à l’inflation. Ce qui répond grandement à une préoccupation très actuelle. Les loyers sont payés trimestriellement ce qui nous permet de payer un coupon régulier aux investisseurs.
Les rendements attendus sont aux alentours de 5 % avant levier. Notre structure inclut également une partie financement bancaire qui permet d’obtenir des rendements supérieurs à 7% nets annualisés.
Nous travaillons généralement sur des transactions de 20 à 100 Mios d’euros, afin de former un club de 1 à 10 clients dans le but d’investir à nos côtés.
Nous sélectionnons un bien parmi un large nombre d’offres qui nous sont proposées, en tant qu’acteur reconnu du secteur de l’immobilier commercial en Europe. Nous réunissons les intérêts d’un ou plusieurs clients, afin de créer un Club Deal. Nous mettons ensuite en place une structure luxembourgeoise, qui permet l’émission d’un code ISIN du fait de sa titrisation. L’investisseur est alors libre d’acheter ce titre par le biais de sa banque privée. Nous nous occupons également par la suite de toute la vie du produit.
Quels sont les avantages d’une telle solution par rapport à un investissement obligataire ?
Nous voyons effectivement ce type d’investissement comme une alternative aux produits obligataire. En effet, en achetant une obligation de bon crédit, l’investisseur reçoit actuellement un rendement proche de zéro. Cette même société utilise des locaux, pour lesquelles elle paye un loyer correspondant à un rendement supérieur à 5 %. De plus celui-ci est indexé à l’inflation, et à la priorité de paiement.
Le Worst Case scénario est aussi beaucoup plus favorable, car dans tous les cas, même en cas de départ du locataire, l’immeuble appartient toujours à l’investisseur.
Cette offre est-elle ouverte à d’autres acteurs de la place ?
Nous offrons les différentes opportunités en premier lieu à nos clients, mais sommes tout à fait disposés à Co-investir avec d’autres sociétés de gestion ou banques privées.
