La Principauté de Monaco affiche des objectifs ambitieux en terme de durabilité et de sobriété énergétique. La demande en énergie des bâtiments représente 33.4% des émissions de gaz à effet de serre(*). Le financement immobilier constitue ainsi un défi pour la finance durable..
Les établissements financiers se doivent de définir des stratégies immobilières spécifiques à la Principauté et à ses acteurs.
Les financements immobiliers doivent être des « financements à impact » intégrant les enjeux de la Principauté en terme de protection de l’environnement et d’optimisation énergétique. Monaco dispose d’un véritable cadre réglementaire depuis fin 2017 avec un Code de l’environnement (**) et une réglementation énergétique, la RE-2018 (***).
Cette réglementation principalement centrée sur la sobriété énergétique établit un niveau de consommation en énergie primaire(Cep) maximum par typologie de biens et intègre la notion de consommation d’énergie renouvelable (LABEL OTIMU).
Il est intéressant de noter qu’un immeuble résidentiel classique en Principauté ne peut excéder un niveau de Cep de 64 kWhep/m²/ an, alors même qu’en France on pourrait tolérer 85 kWhep/m²/an. Cette exigence vient parfaitement corroborer le défi que se donne la Principauté en terme de protection de l’environnement.
LABEL BD2M, une spécificité monégasque
Monaco a créé un organisme dédié à ses enjeux environnementaux, la Mission pour la Transition énergétique et un label environnemental, le LABEL BD2M – Bâtiments durables méditerranéens de Monaco.
L’ambition de ce label est d’avoir un impact plus large que la seule consommation énergétique.
Il crible chaque projet de promotion ou de rénovation selon 7 thématiques : Matériaux, Énergie, Eau, Confort et santé, Gestion de projets, Territoire et site, Social et économie. Un niveau minimal de 40 points sur 90 doit être obtenu pour valider le premier degré du LABEL : le label bronze.
Ce label est obligatoire pour tout permis de marché public, mais pour les réalisations immobilières privées, son obtention – ou non - dépend de la sensibilité de chaque promoteur privé.
Cette liberté de choisir ou non de « construire un immeuble durable » est un élément que peut saisir un établissement financier dans le cadre des financements de promotions immobilières s’il veut avoir un impact en terme de protection de l’environnement.
Des références internationales
À l’international, le secteur financier a déjà défini dans le cadre des promotions immobilières ou des rénovations, deux typologies de financements : les green loans et les sustainibility linked loans (SLL). Les greens loans sont essentiellement utilisés dans la réalisation d’une promotion immobilière qui intègre les critères environnementaux, alors que les SLL permettent à un propriétaire d’immeuble dit « vert » de bénéficier de financement économiquement optimisé sous condition de maintenir durant l’exploitation dudit immeuble ses critères de durabilité.
CFM Indosuez, banque leader responsable
Première banque de Monaco, CFM Indosuez a décidé de s’associer aux ambitions de la Principauté et s’est fixé comme objectif de devenir un acteur de référence dans l’accompagnement de la transition énergétique de ses clients, à l’instar de sa maison mère Crédit Agricole.
CFM Indosuez a pris depuis le printemps 2023 la décision forte d’intégrer les critères environnementaux dans tous ses financements immobiliers : le volet environnemental est désormais une composante à part entière des conditions d’octroi de crédit immobilier.
Dans les faits, comment cela se concrétise-t-il ?
CFM Indosuez a décidé que sa stratégie immobilière serait impactante et durable. Pour cela, elle va au-delà du cadre réglementaire et impose désormais pour tout nouveau financement d’opération de promotion immobilière ou rénovation lourde, l’obtention du label BD2M.
CFM Indosuez n’étudie plus de financement sans un LABEL BD2M, mais en contrepartie, plus le niveau de label recherché est élevé, meilleures sont les conditions financières attachées au crédit octroyé par l’établissement. Il est même possible de rendre le financement immobilier vertueux : en effet, le promoteur a la possibilité s’il le souhaite d’affecter tout ou partie des avantages obtenus à des projets ESG locaux.
Aujourd’hui cette démarche est unique en Principauté et plusieurs immeubles bénéficient de financements durables.
Pour les investisseurs individuels souhaitant acquérir un bien résidentiel en Principauté, CFM Indosuez a créé un bilan de performance environnemental établi avec les experts locaux ACUNA et APAVE MONACO. Ce bilan a pour objectif de sensibiliser l’acquéreur sur la qualité environnementale du bien acheté et lui apporte un éclairage professionnel sur l’intérêt de réaliser des éco-travaux pour valoriser son bien.
(*) CFR Rapport national d’inventaire des émissions de gaz à effet de serre 2022 de la Principauté de Monaco
(**) Loi n°1.456 du 12/12/2017
(***) Arrêté Ministériel n° 2018-613 du 26 juin 2018 relatif aux caractéristiques thermiques des nouveaux bâtiments, des réhabilitations de bâtiments existants et des extensions
